Rejtett hiba. Nem egyedi eset, amikor egy ingatlan birtokbavételét követően kezdenek el hullani a csontvázak a szekrényből.
Az adásvételi szerződések esszenciális szófordulatokat tartalmaznak:
A Vevő az ingatlant a megismert, valamint megtekintett állapotban vásárolta meg, valamint Az Eladók kijelentik, hogy az Ingatlan tekintetében mindenre kiterjedően, teljeskörűen tájékoztatták a Vevőket, továbbá kijelentik, hogy az Ingatlannak semmiféle - általuk ismert - látens hibája nincsen.
Mindenekelőtt tisztázzuk, hogy mi a látható és mi a látens vagy rejtett hiba?
Az első eset arra vonatkozik, hogy ha egy jól látható helyen beázás van, ezen kívül ezt biztosan látta a vevő, abban az esetben nincs arra stílus, hogy a birtokbavételt követően bármilyen típusú kártérítést, kárpótlást kérjen. Feltételezhetően a látható, továbbá nem eltitkolt hiba a vételárban tükröződik. Más a szituáció a látens hibával. Nem én vagyok az egyedüli, aki hallott már olyan történetről, hogy a tulajdonos a beázást nem kijavította, hanem kis glettel, festékkel eltakarta. Ugyebár ez a tipikus látens hiba.
Jog- és kellékszavatosság
Tapasztalatok szerint a birtokba vételt követően két éven belül jellemzően fény derül az eladó által diszkréten elhallgatott, esetleg nem is ismert problémákra. Közkeletű tévedés, hogy az alkalmazott ingatlanért az eladónak ne állna fenn szavatossági felelőssége, ami persze nem parttalan, ezen kívül időben sem korlátok nélküli. A hatályos Polgári Törvénykönyv idevágó rendelkezései alapján az eladó a hibás teljesítésért ún. "jog-, továbbá kellékszavatossággal" is tartozik. Az előbbi arra vonatkozik, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, utóbbi pedig arra, hogy nincsen az ingatlannak olyan tudott -de nem ismertetett-, esetleg fel nem ismerhető -tehát rejtett- hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű alkalmazását akadályozza. Öt évig érvényesíthető az eladóval szemben a kellékszavatossági igény, ha olyan hibával találjuk szemben magunkat, amit a birtokbavétel előtti szemle alkalmával nem ismerhettünk fel, továbbá amit nem is közölt velünk az eladó.
Nyilvánvalóan nehéz bármely félnek bizonyítani az igazát. Ha a tulajdonos bizonyítja, hogy nem elrejtett, hanem javíttatott, ezen kívül ezt számlával igazolja -van ilyen,- abban az esetben a kivitelező a felelős. Ám gyakoribb eset, hogy állítás van, számla nincs. Persze egy szakértői feltárás segítségével lehet bizonyítani és persze az ellenkezőjét is.
Mi a megoldás?
Az alaposság. Érdemes az adásvétellel egy időben írásban, részleten tájékoztatni a vevőt minden, az ingatlannal kapcsolatos múltbéli eseményről, történésről, még a jelentéktelennek tűnőkről is. egyrészt az ilyen eljárás rendkívül bizalomgerjesztő, másrészt minden későbbi konfliktusnak elejét lehet vele venni. Senki ne féljen bevallani, hogy három éve egy vihar elcsúsztatott egy cserepet, ami beázáshoz vezetett. Ez normális, megjelenő történés, ettől még nem lesz olyan vevő, aki eláll szerződéstől. Ha pedig mégis, abban az esetben jobb is, mert az olyan ember, aki okot fog találni arra, hogy életünk végéig pereljen minket.